매매

I. 양도계약에 대한 개괄적 이해

1. 양도계약: 계약당사자의 일방이 상대방에게 물건 또는 권리를 양도할 것을 내용으로 하는 계약 ex)증여, 교환, 매매

2. 매매의 의미: 당사자 일방(매도인)이 상대방에게 재산권을 이전할 것을 약정하고 상대방(매수인)이 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약(제563조)

- 재화와 재화의 교환은 매매가 아니다. 그러나 금전과 금전의 교환인 환전은 매매이다.

3. 쌍무, 유상계약: 물건이나 권리의 양도와 대가는 동가치적일 것이 요구된다. 그러나 이는 경제적, 객관적 동가치는 아니다.

4. 매매의 목적: 물건, 재산적 권리

 

II. 매매의 성립

1. 성립요건

- 낙성계약이므로 재산권과 매매대금 지급에 관한 당사자 간 의사의 합치가 있으면 성립한다.

- 합의는 매매의 본질적 구성부분인 목적 재산권과 대금에 대하여 이루어져야 한다. 확정가능성이 있으면 된다.

- 그러나 매매계약 비용, 채무의 이행시기 및 이행장소 등 부수적인 구성부분에 대해서는 합의가 없어도 상관없다. 이에 대해서는 합의가 없는 경우 법률규정이나 해석에 의하여 보충된다.

- 매매의 목적인 재산권은 그 소유가 타인에게 속하고 있어도 매매는 유효하다.

- 재산권은 물권에 한하지 않고 채권, 지식재산권도 포함되며 장래에 성립할 재산권도 매매의 목적이 될 수 있다.

 

2. 매매의 예약

(1) 의의 및 작용

- 예약은 장래 일정한 내용의 계약을 체결하는 것을 약속하는 계약이다.

(2) 종류

- 의무형 예약: 편무예약, 쌍무예약

예약상의 권리자가 본계약 체결을 원하면 상대방이 승낙하여야 할 채무(의무)를 부담하기로 하는 계약

- 예약완결권형 예약: 일방예약, 쌍방예약

예약상의 권리자가 상대방에 대하여 본계약을 성립시킨다는 의사표시를 하면 상대방의 승낙을 기다리지 않고 본계약이 성립하는 경우의 예약

(3) 매매의 일방예약

- 위 4가지 예약 모두 가능하나, 우리 민법은 매매의 일방예약에 대하여만 규정하고 있다.

- 당사자의 일방이 예약완결권을 가지고 그 자가 예약완결의 의사표시를 표시한 때에 매매의 효력이 발생한다(제564조)

- 이 규정은 매매 이외에도 모든 유상계약에 준용된다(제567조).

1) 법적 성질

- 정지조건부 매매로 보는 견해: 계약은 예약시에 성립하고, 다만 그 효력은 완결권행사라는 조건이 성취한 때로부터 생긴다

- 예약의 일종으로 보는 견해(다, 판): 예약권리자가 예약완결의 의사표시를 하여야 매매계약이 성립

2) 예약완결권

- 일방적 의사표시에 의하여 매매의 효력을 확정적으로 생기게 하므로 그 성질은 형성권이다.

- 계약의 예약완결권은 가등기할 수 있으며, 이로써 제3자에게 대항할 수 있다. 

- 예약완결권은 양도할 수 있으며, 예약의무자의 승낙은 필요하지 않으나, 채권양도처럼 양도인의 통지 또는 의무자의 승낙이 있어야 제3자에게 대항할 수 있다.

- 행사기간: ①당사자 사이에 그 행사기간을 정한 때에는 그 기간 내에 행사하여야 하고 ②당사자가 행사기간을 정하지 않은 때에는 예약이 성립한 때로부터 10년의 기간(제척기간) 내에 행사하여야 한다. ③다만 상대방이 불안정한 지위에 놓이기 때문에 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있고, 그 기간 내에 확답을 받지 못하면 예약은 효력을 잃는 것으로 하여 예약의무자를 보호한다(제564조 2항, 3항).

- 예약완결권을 행사하면 그때 본계약인 매매가 성립하고 효력을 발생한다(예약설).

(4) 매매예약의 작용

- 매매예약은 주로 채권담조의 수단으로 사용된다. 금전을 빌려주면서 그 채권을 담보하기 위하여 채무자의 부동산을 장차 일정한 금액에 매수하기로 하는 예약(매매예약)을 체결하고 그 예약을 근거로 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기를 해 둔다.

- 이 경우 채권자가 폭리를 취할 가능성이 있어 가등기 담보 등에 관한 법률이 규제하고 있다.

 

3. 계약금

(1) 계약금의 의의

- 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 요물계약이고.

- 매매 기타 계약에 부수하여 행하여지므로 종된 계약이다. 따라서 주된 계약이 무효∙취소되거나 채무불이행을 이유로 해제될 때에는 계약금계약도 무효로 되고 계약금은 부당이득으로서 반환하여야 한다.

- 그러나 계약금계약이 주된 계약과 동시에 성립할 필요는 없으며, 주된 계약이 성립한 후의 계약금의 수수도 유효하다.

(2) 계약금의 종류

1) 증약금(증약계약금): 계약체결의 증거로서의 의미를 가지는 것

2) 위약계약금(위약금): 위약 즉 채무불이행이 있는 경우에 의미를 가지는 계약금

- 위약계약금에는 위약벌의 성질을 가지는 것과 손해배상액 예정의 성질을 가지는 것이 있다.

- 위약벌은 교부자의 채무불이행이 있을 때 벌로서 몰수하는 계약금이다. 계약금이 위약벌인 경우에 교부자의 상대방에게 손해가 발생하면 그는 계약금과 별도로 손해배상도 청구할 수 있다. 그리고 위약벌은 손해배상액의 예정과 달리 부당하다는 이유로 감액할 수 없다.

- 손해배상액 예정의 성질을 가지는 것은 채무불이행의 경우 계약금의 교부자는 그것을 몰수당하고 교부받은 자는 그 배액을 상환하여야 하는 계약금이다. 이 계약금은 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다.

- 계약금이 위약계약금으로 되려면 반드시 특약이 있어야 한다.

- 위약계약금의 특약이 있는데 위약벌의 성격인지 손해배상액의 예정인지 성격이 불분명할 경우 손해배상액의 예정으로 해석함이 일반적이다(판례).

3) 해약금(해약계약금)

- 계약의 해제권을 보류하는 작용을 하는계약금이다.

- 해약금이 교부된 경우, 계약금의 교부자는 그것을 포기하면서 계약을 해제할 수 있고, 교부받은 자는 그 배액을 상환하면서 계약을 해제할 수 있다. 채무불이행과 상관없이 계약을 해제할 수 있다.

(3) 해약금의 추정(565조)

- 계약금의 성질은 계약금계약의 해석에 의해 결정되나, 불분명한 경우에는 해약금으로 추정된다(제565조 1항).

- 판례는 손해배상액의 예정의 성질을 가지는 위약계약금의 특약이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 성질 외에 해약금의 성질도 가진다고 한다.

(4) 해약금의 효력

1) 해약금에 기한 해제

- 계약금이 해약금인 경우 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하면서 매매계약을 해제할 수 있다(제565조 1항).

- 계약금의 교부자는 계약금을 포기하면서 계약을 해제할 수 있는데, 해제와 별도로 계약금 포기의 의사표시는 불필요하다.

- 계약금의 수령자는 계약금의 배액을 상환하면서 계약을 해제할 수 있는데, 해제의 의사표시와 별도로 배액의 제공이 있어야 한다. 다만 배액의 이행의 제공이 있으면 족하고 상대방이 이를 수령하지 아니하여도 유효하다.

- 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지만 해제할 수 있다. '이행의 착수'란 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하며, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하다.

[문제] 당사자가 약속한 중도금 지급기일 이전에 일방이 중도금을 먼저 지급하는 것도 이행의 착수로 볼 수 있는가?

- 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.

- 이행에 착수한 경우, 이행에 착수한 자의 상대방뿐만 아니라 이행에 착수한 자 자신도 해제할 수 없다.

- 이행의 착수는 채무의 이행행위의 일부를 하는 것도 포함하여, 약속한 중도금의 일부만 지급한 것도 이행의 착수에 해당한다.

[이행착수에 해당하지 않는 경우]

①매도인이 잔대금 지급기일 이전에 3차에 걸쳐 매매계약의 중개인을 통하여 매수인에게 전화로 계약금을 수령해 가도록 최고하였고, 잔대금 지급기일에도 매도인의 사무실에서 매수인의 대리인에게 구두로 계약잔대금의 수령을 최고한 경우, 이는 이행행위의 준비에 불과하고 이행행위 자체에 착수한 것이라고 볼 수 없다.

②국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 정한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 구역 안의 토지에 관하여 매매계약이 체결된 후 계약금만 수수한 상태에서 당사자가 토지거래허가신청을 하고 이에 따라 관할관청으로부터 그 허가를 받았다 하더라도, 이행의 착수가 있다고 볼 수 없어 매도인은 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

③매수인이 매도인의 의무이행을 촉구하였거나 매도인이 그 의무 이행을 거절함에 대하여 의무이행을 구하는 소송을 제기하여 1심에서 승소판결을 받은 것만으로는 매수인이 그 계약의 이행에 착수하였다고 할 수 없고, 또한 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제하는 것을 신의칙에 반하는 것이라고 할 수 없다.

2) 해제의 효과

- 해약금에 기한 해제가 있으면 계약은 소급하여 무효로 된다. 그러나 이행한 것이 없기 때문에 원상회복의무는 생기지 않는다.

- 채무불이행을 원인으로 한 해제가 아니기 때문에 손해배상청구권도 생기지 않는다.

- 계약금이 교부되어 있어도 채무불이행이 발생하면 채무불이행을 이유로 해제할 수도 있다. 이 경우 원상회복청구나 손해배상청구도 인정된다. 이때 손해배상액의 예정의 성질을 갖는 위약계약금의 약정이 있었다면 배상청구액은 그 금액으로 한정될 수 있다.

(5) 기타의 문제

- 선급금(전도금): 금전채무에 있어서 일부의 변제로서 지급하는 것을 말하지만, 본질적으로 대금채무 등의 일부변제에 지나지 않는다. 따라서 증약금으로서 기능할 수는 있으나 해약금으로 작용하지 않아 해제권을 발생시키지 않는다.

 

4. 매매계약 비용의 부담

- 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다(제566조). 임의규정으로 당사자 간 다른 특약이 가능하다.

- 매매계약의 체결에 필요한 비용으로, 계약서 작성비용, 감정평가비용, 토지측량비용 등이 포함된다.

- 이행비용이나 이행의 수령에 필요한 비용은 해당하지 않는다. 이행비용은 원칙적으로 채무자가 부담하고(제473조), 이행의 수령에 필요한 비용은 원칙적으로 채권자가 부담한다.

- 부동산매매에서 소유권이전등기에 소요되는 비용은 계약비용이 아닌 이행비용으로 원칙적으로 채무자인 매도인이 부담하나, 임의규정이고 실제 거래관행으로는 매수인이 부담하고 있다.

 

III. 매매의 효력

1. 매도인의 의무

(1) 재산권이전의무

- 매도인은 매수인에게 매매의 목적이 된 재산권을 이전하여야 할 의무가 있다(제568조 1항).

- 재산권은 원칙적으로 아무런 부담이 없는 완전한 것이어야 한다. 가령 목적부동산에 근저당권등기, 지상권등기, 가압류등기가 있는 경우 이러한 등기를 말소하고 이전등기를 해주어야 하고, 이 말소의무 또한 매수인의 채무와 동시이행의 관계에 있다.

- 인도의무는 민법에 따로 규정되어 있지 않으나, 해석상 재산권 이전의무 및 인도의무와 매수인의 대금지급의무는 원칙적으로 동시이행관계에 있다고 본다.

 

(2) 과실의 귀속

- 물건으로부터 생기는 과실은 그것을 수취할 권리자에게 귀속하는 것이 원칙이나(제102조), 매매의 경우 (매도인이 대금을 완납하지 않은 경우) 목적물을 인도하기 전에는 그것으로부터 생긴 과실이 매도인에게 속한다고 규정한다(제587조). 인도시가 기준이므로 이전등기를 하였으나 인도하지 않은 경우에도 여전히 매도인이 과실수취권을 갖는다.

- 그러나 매매목적물이 인도되기 전이라도 매수인이 매매대금을 모두 지급한 때에는 그 이후의 과실은 매수인에게 속한다. 

 

(3) 담보책임 (*뒤에서 자세히 다룸)

- 매매에 의하여 이전된 권리나 권리의 객체인 물건에 불완전한 점이 있는 경우 매도인이 부담하는 책임이다.

- 권리의 하자에 대한 추탈담보와 물건의 하자에 대한 하자담보, 그 외 채권의 매도인의 담보책임에 관한 특칙(제579조), 경매의 경우의 담보책임에 관한 특칙(제578조)이 있다. 

 

2. 매수인의 의무

(1) 대금지급의무

- 대금의 지급 시기나 장소 등은 통상 특약에 의하여 정해지나, 특약이 없는 경우 다음의 보충규정이 적용된다.

- 대금지급시기: 매매의 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정한다(제585조).

- 대금지급장소: 특정물채무가 아닌 채무는 채권자의 주소지에서 변제하는 것이 원칙이다(제467조). 그런데 민법은 매매의 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도 장소에서 이를 지급하여야 한다는 특별규정을 두고 있다(제586조).

- 대금의 이자: 매수인의 대금 지급이 없는 경우, 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다(제587조 1문). 매수인은 목적물의 인도가 없는 한 이자를 지급할 필요가 없고, 목적물의 인도를 받은 날로부터 이자를 지급하면 된다(제587조 2문). 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있고 그 기한이 인도를 받은 때부터 후인 경우, 그 기한이 될 때까지 이자를 지급할 필요가 없다(제587조 단서).

 

(2) 대금지급거절권

- 매매의 목적물에 대하여 ①권리를 주장하는 자가 있는 경우에 ②매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다. 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그러하지 아니하다(제588조).

- 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 경우로, 타인에의 권리 귀속(제3자의 소유권 주장)이나 타인의 권리에 의한 이용 제한(지상권, 지역권, 유치권, 대항력 있는 임차권 등)이 있다. 판례와 다수설은 저당권 같은 담보권 역시 대금지급거절권 행사 사유가 된다고 본다.

- 매수인에게 대금지급거절권이 있는 경우 매도인은 매수인에 대해 대금의 공탁을 청구할 수 있다(제589조). 공탁을 하지 않을 경우 대금지급거절권이 소멸하고, 공탁할 경우 대금지급채무가 소멸한다(제487조).

 

(3) 목적물의 수령의무

- 매수인의 목적물 수령 '의무'가 있는가에 대해서는 채권자지체의 본질에 대한 ①채무불이행책임설과 ②법정책임설이 대립한다.

- 매도인이 이행기에 목적물을 제공하였으나 매수인이 수령하지 않으면 채권자지체에 빠지게 되어 채권자는 ①불수령으로 인한 보관비용 및 증가된 변제비용을 부담하고(제403조) ②매도인에 이자 청구할 수 없게 되고(제402조), ③목적물의 멸실∙훼손에 대한 위험이 이전(제538조 1항)되는 불이익을 받게 된다. 이는 단지 불이익으로 인한 간접의무로, 강제 가능한 채무와는 구별된다.

 

IV. 매도인의 담보책임

1. 의의 및 법적 성질

(1) 의의

- 매매의 목적인 재산권 또는 그 재산권의 객체인 물건에 하자가 있는 경우에 매도인이 매수인에 대하여 지는 책임 

(2) 담보책임의 종류

① 권리의 하자

- 타인소유물매매: 권리의 전부가 타인에 속하는 경우, 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우

- 권리의 부족 또는 제한: 권리의 일부가 전혀 존재하지 않는 경우, 권리가 타인의 권리에 의하여 제한받고 있는 경우 

② 물건의 하자: 특정물매매, 불특정물매매

③ 특정물 매매의 경우(제579조)

④ 경매의 경우(제578조)

(3) 담보책임의 특징

- 매도인의 과실을 묻지 않는 무과실책임이다.

- 계약 당시(종류물의 경우에는 특정된 당시)를 기준으로 하여 그때에 이미 존재하는 원시적 하자에 대한 책임이다.

- 매수인이 담보책임상의 권리를 6개월 내지 1년의 단기 제척기간 내에 행사하여야 한다.

- 매수인의 선의, 악의에 따라 책임의 내용이 다르다. 특히 손해배상은 매수인이 선의인 경우만 인정된다.

(4) 채무불이행책임과의 비교

- 발생요건: 담보책임은 무과실책임, 채무불이행책임은 채무자의 고의, 과실로 인한 결과에 대한 책임이다.

- 책임내용: 담보책임은 매수인의 선의∙악의에 따라 책임의 내용이 다르다. 손해배상청구권은 선의인 경우에만 인정된다. 채무불이행책임의 경우 채권자의 주관적 요소는 책임내용에 영향이 없다. 다만 손해배상의 책임 및 금액을 정할 때 참작될 수 있다.

- 행사기간: 담보책임은 6개월 내지 1년의 제척기간 내에 행사하여야 하고, 채무불이행책임에 기한 손해배상청구권은 10년의 소멸시효를 가진다.

- 양자의 관계: 양자는 별개의 제도이므로 어느 사안이 양자의 요건을 모두 충족한 경우에는 양 책임이 각각 인정된다. 

(5) 담보책임의 법적 성질

- 무과실책임(다, 판): 매도인의 귀책사유를 요구하는 명시적 규정이 없고, 만약 귀책사유를 요건으로 한다면 매수인에게 부당한 결과를 일으키게 된다.

[쟁점] 법정책임설 vs 채무불이행책임설

1. 양설의 차이

① 담보책임이 생기는 하자의 범위

법정책임설은 하자가 매매계약 체결 당시에 있었던 것으로 한정되고, 그 후 인도 내지 이전 전까지 생긴 하자는 매도인의 과실이 있는지 여부에 따라 채무불이행책임 또는 위험부담의 법리가 적용된다고 본다. 채무불이행설은 매도인에게 하자 없는 완전한 권리 내지 물건을 이전할 의무가 있다고 보아 계약 당시 있는 하자뿐만 아니라 인도 내지 이전 전까지 생긴 하자에 대해서도 책임이 있다고 본다.

② 목적물에 하자가 있는 경우, 매수인은 하자를 이유로 그 수령을 거절할 수 있는가? 수령한 경우에는 하자의 제거를 청구할 수 있는가?

법정책임설은 계약 당시 이미 있던 원시적 하자에 대해서는 제거할 의무가 없다고 보아 매수인은 수령을 거절하거나 하자의 제거를 청구할 수 없다고 본다. 채무불이행설은 하자 있는 물건의 제공은 채무의 내용에 따른 것이 아니므로 매수인은 그 수령을 거절할 수 있고, 또 하자의 제거를 청구할 수 있다고 본다.

③ 담보책임과 채무불이행책임의 경합 여부

법정책임설은 양자를 별개의 책임으로 본다. 채무불이행설은 담보책임을 일반 채무불이행책임에 대한 특칙으로 보아 경합을 부정하고 담보책임을 우선 적용한다.

④ 담보책임으로서의 손해배상이 신뢰이익의 배상인지 아니면 이행이익의 배상인지?

법정책임설은 신뢰이익의 배상을 지향하고, 채무불이행설은 이행이익을 지향한다.

2. 판례의 태도

판례는 대체로 법정책임설과 같은 취지로 이해되나, 권리의 하자 중 '타인의 권리의 매매'와 '권리의 일부가 타인에게 속한 경우의 매매'에 한해서는 담보책임으로서의 손해배상으로 이행이익의 배상을 인정한다.

3. 검토

결론적으로 법적 효과에 있어서 차이가 나지는 않는다. 담보책임을 어떻게 법적으로 구성할 것인지에 대한 문제이다. 법정책임설은 특정된 물건을 그대로 인도하면 의무를 다한 것이라고 파악하여 채무불이행책임이 아닌 법정책임이라 이해하고, 채무불이행책임설은 하자 없는 완전한 물건을 인도하여야 할 의무로 파악하여 채무불이행책임으로 보고, 무과실책임으로 구성된 채무불이행의 특칙으로 이해한다.

 

2. 권리의 하자에 대한 담보책임

(1) 권리의 전부가 타인에 속하는 경우

[예시] B가 A로부터 토지를 매수하여 인도만 받아 다시 C에게 매각하기로 하였는데, A가 이전등기를 가지고 있는 동안 D에게 매도하고 D에게 이전등기를 마쳐준 경우 B의 C에 대한 담보책임

1) 의의

- 타인의 권리의 매매 자체는 유효하나 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 하는 의무가 있다. 이것이 불가능한 경우 매도인은 귀책사유 없는 경우도 담보책임을 지고, 매수인에게 해제권과 손해배상청구권이 발생한다.

2) 요건: 전부이전불능

①타인의 권리의 매매일 것

- 미등기전매(매도인이 소유자로부터 부동산을 매수하였으나 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서 부동산을 매도한 경우) 주류적인 판례는 타인권리의 매매에 해당한다고 한다.

- 등기 등 매매 당시 형식적으로는 매도인의 소유였으나 매도인이 전권리자로부터 권리를 취득하였던 원인이 무효여서 매수인이 권리를 추탈당하는 경우, 권리는 처음부터 매도인이 아니라 타인에게 귀속하였던 것이 되어 타인권리매매에 해당한다. 

②매도인이 권리를 취득하여 매수인에게 이를 이전할 수 없을 것

- 여기서의 이전불능은 채무불이행과 같이 엄격하게 해석할 필요 없고, 사회통념상 권리를 이전하는 것이 기대될 수 없다고 평가될 수 있는 경우에 해당하면 충분하다.

- 매도인이 취득 또는 이전할 수 없게 된 원인은 가리지 않는다.

- 이전불능이 계약체결시에 이미 이행불능이었는지 체결 후에 이전불능이 되었는지는 묻지 않는다.

- 매도인이 취득, 이전할 수 없는 것에 대하여 고의 또는 과실이 있는지는 문제되지 않고 언제나 담보책임을 진다.

- 통설과 판례는 매도인의 이전불능이 오직 매수인의 귀책사유로 인한 것일 때에는 매도인은 담보책임을 지지 않는다고 본다.

3) 책임 내용(매수인의 권리)

- 매수인은 선의, 악의 관계 없이 계약을 해제할 수 있다(제570조 본문).

- 선의의 매수인은 해제를 하면서 동시에 손해배상도 청구할 수 있다(제570조 단서). 손해배상청구권의 범위에 대해 판례는 채무불이행 책임으로 파악하여 제393조에 의해 이행이익의 배상을 인정한다.

- 악의의 매수인은 손해배상청구를 할 수 없고, 다만 매도인에게 귀책사유가 있는 경우에 (담보책임이 아닌) 일반적인 채무불이행책임을 물을 수 있을 것이다.

- 제570조의 해제권과 손해배상청구권의 행사기간에 대한 특별한 규정이 없어 그 권리는 10년간 존속한다고 볼 것이다.

4) 선의의 매도인의 해제권

- 담보책임은 일반적으로 매수인을 보호하기 위한 규정이나, 제571조는 선의의 '매수인'을 보호하기 위한 특칙이다.

- 매도인이 계약 당시에 매매의 목적이 된 권리가 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에, 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는, 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다(제571조 1항).

- 그러나 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 않음을 안 경우, 매도인은 매수인에게 손해배상을 하지 않고 단지 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있다(제571조 2항).

- 이 경우 해제의 효과는 일반적인 해제와 동일하다. 매수인은 매도인에게 목적물 반환의무는 물론 그 사용이익도 반환할 의무가 있다.

 

(2) 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우

[예시] 토지 100㎡를 매수했는데 옆 토지 소유자 A가 경계선이 잘못되었다고 주장하여 측량한 바 10㎡는 A의 소유에 속하는 경우

1) 의의

- 제572조는 제570조를 목적물의 일부가 타인에게 속하는 경우에 맞추어 담보책임을 감축한 것으로 볼 수 있다.

2) 요건: 일부이전불능

- 매도인이 계약 시에 목적물의 일부를 소유하지 못하였고, 이행기까지 그 부분을 취득하여 이전할 수 없는 경우

- 이전불능은 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우와 동일하게 사회관념상 해제권이 인정될 정도의 이행장애가 있는 경우를 의미한다.

3) 책임내용

①대금감액청구권

하자의 성질상 대금감액청구권이 우선적으로 고려된다. 매수인은 이전받을 수 없는 부분의 비율만큼 대금의 감액을 청구할 수 있다(제572조 1항). 이 대금감액 청구권은 형성권이고, 대금감액청구는 계약의 일부해제에 해당한다.  
 ② 해제권 
선의의 매수인은 잔존부분만이면 매수하지 않았을 경우에는 계약 전부를 해제할 수 있다(제572조 2항).  

③ 손해배상청구권 
선의의 매수인은 감액 청구 또는 계약해제 외에 손해배상도 청구할 수 있다(제572조 제3항). 손해배상범위에 대해 판례는 "원칙적으로 매도인이 매매의 목적이 된 권리의 일부를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 된 때의 이행불능이 된 권리의 시가, 즉 이행이익 상당액"이라고 한다.
 ④ 제척기간

매수인의 위의 세 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다(제573조). 여기서 선의의 매수인이 '사실을 안 날'이란 단순히 권리의 일부가 타인에게 속한 사실을 안 날이 아니라, 그 때문에 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었음이 확실하게 된 사실을 안 날을 말한다.

 

(3) 권리의 일부가 존재하지 않는 경우(목적물의 수량부족, 일부멸실)

[예시] 토지 200평을 평당 10만 원에 샀는데, 실측해본 결과 180평인 경우, 창고가 딸린 건물을 샀는데 창고가 계약 전에 이미 소실된 경우

1) 의의

①수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우 또는 ②매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에, 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때 매도인은 매매의 목적물의 일부가 타인에게 속한 경우와 동일한 담보책임을 진다.

2) 요건

①수량을 지정한 매매

- 특정물매매에서만 인정되며, 불특정물매매에서는 수량 부족은 채무불이행이 될 뿐이다.

- 매매계약시 공부(公簿)면적이 표시되어 있는 것만으로는 수량지정매매에 해당하지 않고, 면적의 표시가 대금액을 결정하기 위한 기초로 되었어야 한다.

②매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실

- 원시적 일부불능의 경우로, 제574조는 원시적 불능에 관한 제535조의 특별규정으로, 제574조가 적용되는 범위에서는 제535조는 적용되지 않는다.

3) 책임의 내용

- 선의의 매수인만 담보책임을 물을 수 있다.

- 잔존부분만이라도 매수하였을 경우 대금감액청구권과 손해배상청구권, 잔존부분만으로는 매수하지 않았을 경우 계약해제권과 손해배상청구권이 인정된다.

 

(4) 재산권이 타인의 권리에 의해 제한받고 있는 경우

➊ 용익적 권리에 의해 제한받고 있는 경우(제575조)

[예시] 건물을 매수했는데 제3자가 그 건물에 대한 전세권이나 임차권을 가지고 있는 경우

1) 요건

① 다음 세 경우 중 하나여야 한다. ㉠ 매매의 목적물이 지상권∙지역권∙전세권∙질권∙유치권의 목적이 되어 있는 경우(제575조 제1항), ㉡ 매매목적 부동산을 위하여 존재할 지역권이  없는 경우(575조 제2항), ㉢ 매매목적 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우(575조 제2항)

② 매수인이 선의여야 한다(제575조 1항, 2항)

2) 책임내용

매수인이 용익적 권리로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약해제와 함께 손해배상을 청구할 수 있고, 그렇지 않은 때에는 손해배상만을 청구할 수 있다(제575조 1항). 이때 손해배상 범위는 신뢰이익이다.

3) 기간제한

매수인은 용익권의 존재 또는 지역권의 부존재를 안 날로부터 1년 이내에 행사하여야 한다(제575조 3항).

 

➋ 담보물권적 권리(저당권, 전세권)에 의해 제한받고 있는 경우(제576조)

[예시] B가 C에 대한 채권담보로 B 소유 건물을 C에게 저당권 설정 후, 해당 건물을 A에게 매각하였으나 B의 채무불이행으로 저당권이 실행되어 D가 경락 소유자가 된 경우 B의 A에 대한 담보책임

1) 요건: 2유형

①소유권 이전 불능

- 저당권 또는 전세권 실행으로 매도인이 부동산의 소유권을 상실한 경우, 후발적, 주관적 급부불능

- 매수인의 선∙악의 불문

②소유권의 상실

- 매수인이 일단 소유권 취득 후 담보권 실행으로 소유권을 상실한 경우

규정에는 없으나, 가등기담보의 경우에도 유추적용되어야 할 것이다.

2) 책임 내용(매수인의 권리)

① 계약해제권 + 손해배상청구권 
- 매수인은 선의이든 악의이든(즉, 저당권∙전세권의 존재를 몰랐든 알았든) 계약을 해제하면서 동시에 손해배상을 청구할 수 있다(제576조 1항, 3항) 
 ② 매수인 출재(재산 출연)에 대한 상환청구권

소유권 이전불능 또는 소유권 상실의 위험이 있는 때에 매수인이 자기의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 출재한 것의 상환을 청구할 수 있고 손해배상도 청구할 수 있다(제576조 2항, 3항). 매수인이 피담보채무를 변제하면 제576조에 의하지 않아도 출재한 것의 상환청구를 할 수 있으나, 제576조에 의하면 손해배상도 청구할 수 있는 점에서 차이가 있다

3) 피담보채무의 인수

매수인 출재에 대한 특약이 있는 경우, 매도인으로부터 매수인이 저당권의 피담보채무를 인수한 경우에는 제576조는 적용되지 않고 매도인은 담보책임을 지지 않는다.

4) 권리의 행사기간

행사기간에 대한 규정이 없어 10년의 소멸시효를 가진다.

 

➌ 저당권의 목적이 된 지상권∙전세권의 매매의 경우

저당권의 목적이 된 지상권 또는 전세권이 매매의 목적인 경우에 제576조를 준용한다(제577조).

3. 물건의 하자에 대한 담보책임

(1) 의의 및 이에 대한 민법 규정

- 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.(제580조)

- 매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 전조의 규정을 준용한다.(제581조)

- 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우 해제, 기타 경우는 손해배상이 가능하다.

- 불특정물매매의 경우 완전물급부청구권이 인정된다.

 

(2) 하자담보책임의 요건

1) 매매목적물에 하자가 있을 것

(가) 하자의 개념

①객관설: 일반적으로 그 종류의 물건이 보통 가지고 있는 성질이 없는 경우가 하자

②주관설: 당사자 사이에 합의된 성질이 없으면 하자가 존재하고, 당사자 의사가 불분명할 때는 객관설처럼 판단

③병존설: 물건이 본래 가지고 있어야 할 객관적 성질이 없는 경우와 매매 당사자가 합의한 성질이 없는 경우 모두 하자

판례: 병존설과 유사한 입장, 주관설처럼 판단한 경우도 있음

(나) 법률적 장애가 물건의 하자에 포함되는가?

- 매매의 목적물에 물질적인 흠은 없으나 법률적인 장애로 인하여 원하는 목적으로 사용할 수 없는 경우

- 권리의 하자로 보는 견해, 물건의 하자로 보는 견해가 대립하나 판례는 물건의 하자로 본다.

- 공장용지로 구입한 토지에 공장 건축이 제한되어 있는 경우, 매수인이 차량을 운행하려고 매수하였으나 운행정지처분된 차량인 경우

(다) 하자의 판단 시점

①특정물매매에 있어서는 계약체결시, 종류물매매에 있어서는 특정시라고 보는 견해

②위험이 이전하는 목적물 인도시라는 견해

- 판례는 특정물매매에 관하여 계약성립시가 기준이 된다고 한다.

2) 매수인의 선의∙무과실

- 담보책임을 면하려는 매도인이 매수인의 악의 또는 과실 있음을 증명하여야 한다.

 

(3) 책임의 내용

- 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 해제권, 그 외의 경우에는 손해배상청구권을 갖는다.

- 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 매수인은 계약을 해제함도 동시에 손해배상을 청구할 수 있다. 이때 손해배상의 범위는 신뢰이익이다.

- 목적물의 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대하지 않은 경우 매수인은 계약은 해제하지 못하고 손해배상만 청구할 수 있다. 손해배상 범위에 관하여 다수설은 신뢰이익(매매목적물에 하자가 없는 것으로 믿음으로써 입게 된 손해)에 한정된다고 본다. 하자보수비용, 하자로 인한 가치하락분 등이 포함된다.

- 불특정물매매(종류매매)의 경우 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상을 청구하지 않고 완전물(하자 없는 물건)의 급부를 청구할 수 있다(제581조 2항). 완전물급부청구권 행사 시 손해배상은 청구하지 못한다.

- 완전물급부청구권의 제한: 매매목적물의 하자가 경미하여 수선 등의 방법으로도 계약의 목적을 달성하는 데 별다른 지장이 없는 반면 매도인에게 하자 없는 물건의 급부의무를 지우면 공평의 원칙에 반하는 경우에는 완전물급부청구권의 행사를 제한함이 타당

- 경매의 경우 매도인의 하자담보책임이 인정되지 않는다.

- 매수인이 매도인에 대하여 가지는 계약해제권, 손해배상청구권, 완전물급부청구권은 매수인이 목적물에 하자가 있다는 사실을 안 날로부터 6개월 내에 행사하여야 한다(제582조). 이는 제척기간으로, 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간이다. 따라서 매수인은 이 기간 내에 소를 제기할 필요는 없지만, 담보책임을 물을 의사를 명확하게 고지할 필요가 있다.

- '매수인이 그 사실을 안 날'이란 목적물의 하자로 인한 손해배상의 결과를 안 것만으로는 부족하고, 그 결과가 목적물의 하자로 인한 것이라는 인과관계를 알았어야 한다.

- 제척기간과 별도로 소멸시효의 적용도 받는다. 소멸시효의 기산점은 인도 받은 때가 된다. 따라서 물건의 하자를 10년이 넘은 시점에 알게된 때에는 손해배상청구가 불가능하다.

- 불완전이행책임과 하자담보책임의 경합: 하자담보책임은 무과실책임이고 손해배상범위가 신뢰이익이므로, 매도인에게 귀책사유가 있는 때에는 확대손해가 없는 때에도 그 요건을 증명하여 불완전급부책임을 물을 수 있다. 채무불이행책임은 이행이익의 배상이다.

- 상사매매에 관하여는 상법에 특칙이 있다. 매수인은 목적물을 수령한 때에는 지체없이 이를 검사하여야 하고, 하자 또는 수량의 부족을 발견한 경우에는 즉시 매도인에게 그 통지를 발송하여야 하며, 그러지 않으면 이로 인한 계약해제∙대금감액∙손해배상을 청구할 수 없다.

 

4. 물건의 매매 외의 특칙

(1) 채권매매의 경우

1) 목적 채권의 하자: 채권의 권리의 하자가 있는 때에는 제570 내지 제576조의 규정이 적용된다.

2) 채무자의 자력에 대한 담보책임: 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에 한하여 책임이 있다(제579조 반대해석). 따라서 그러지 아니한 경우 물건의 하자에 관한 제580조가 적용되지 않는다.

3) 채무자의 자력을 담보하는 특약

- 변제기가 이미 도래한 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 매매계약 당시의 자력을 담보한 것으로 추정한다(제579조 1항).

- 변제기가 도래하지 않은 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정한다(제579조 2항).

- 담보책임의 내용은 채무자가 변제자력이 없는 경우에 매도인이 그 손해를 배상하는 것이다. 손해배상의 범위는 담보한 시기의 채권액, 그 시기 이후의 이자, 효과 없는 소송비용 등이다.

 

(2) 물건의 경매의 경우

1) 대상: 공경매만을 가리킨다.

2) 책임의 주체: 1차적으로는 채무자가, 2차적으로는 대금의 배당을 받은 채권자가 경락인에 대하여 담보책임을 진다. 

3) 책임의 내용

- 매수인에게는 계약의 해제 또는 대금 감액의 청구가 인정된다(제578조 1항)

- 경매의 경우 권리의 하자가 있더라도 손해배상책임은 생기지 않는다. 그러나 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 않은 때와 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 예외적으로 채무자나 채권자가 손해배상책임을 진다(제578조 3항).

 

5. 담보책임과 동시이행

매도인이 담보책임을 지는 경우에는, 매수인의 의무(계약의 이행의무 또는 원상회복의무)도 남을 가능성이 있다. 이 경우 동시이행의 항변권에 관한 제536조가 준용된다.

 

6. 담보책임에 대한 특약

- 매도인의 담보책임에 관한 규정은 임의규정이다. 따라서 담보책임을 배제하거나 경감 또는 가중하는 특약은 원칙적으로 유효하다.

- 그러나 다음의 경우 매도인은 면책특약을 주장할 수 없다(제584조). ①매도인이 하자의 존재를 알면서 고지하지 않은 경우(그리고 매수인이 선의인 경우) ②제3자에게로의 권리설정 또는 양도한 경우, 그 설정 또는 양도한 행위에 대해서는 책임을 면하지 못한다.

 

V. 환매

1. 의의와 작용

- 매도인이 매매계약과 동시에 특약으로 다시 사 올 권리(환매권)를 보류하고, 일정 기간 내에 그 환매권을 행사하여 목적물을 도로 사는 것을 말한다(제590조 1항).

- 환매특약이 원매매계약과 동시에 행해진 경우만을 환매라고 하고, 그 밖의 경우는 재매매의 예약이라 한다.

- 환매특약부 매매는 일반적으로 ①다시 매수하여야 할 필요성이 생길 가능성에 대비한 경우와 ②금전대차를 하면서 채권담보를 위한 경우(매도담보)에 한다. 전자의 경우 제590조 이하의 규정만이 적용되고, 후자의 경우 매도담보에 관한 법률규정 및 이론이 적용된다.

 

2. 환매 및 환매권의 법적 성질

- 환매권은 일방적 의사표시에 의해 의무가 발생되는 형성권이다.

- 환매권의 행사는 환매의무자에게 소유권이전의무를 발생시킨다.

- 매매의 목적물이 부동산인 경우 매매등기와 동시에 환매권의 보유를 등기할 수 있고, 그 등기를 한 때에는 제3자에 대하여 그 효력이 있다(제592조)

- 환매권은 양도성이 있다. 등기되지 않은 환매권의 양도의 대항요건은 채권양도에 준하고, 등기된 환매권의 양도는 이전의 부기등기를 하여야 제3자에게 대항할 수 있다.

[쟁점] 환매권의 법적 성질

①해제권설(해제권유보부 매매설): 원매매(환매특약부 매매)를 해제권유보부 매매로 보며, 환매를 매매계약 해제의 효과로 본다.

②예약완결권설(재매매예약설): 원매매계약에서 매매와 동시에 재매매의 예약이 행해졌고, 환매를 예약완결권의 행사에 의한 두 번째의 매매로 본다.

차이: 해제권설은 환매의 실행 시 소유권등기 말소를, 예약완결권설은 새로운 이전등기를 인정한다.

검토: 매매의 형식과 담보의 실질을 동시에 설명 가능한 ②예약완결권설(재매매예약설)이 타당하다.

 

3. 환매대금

- 환매에 관하여 특약이 없는 경우, 환매권자는 원매매대금과 원매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 환매할 수 있다(제590조 1항, 2항)

- 매도인은 환매할 때까지의 대금의 이자를 지급할 필요가 없고, 매수인은 환매가 있을 때까지 목적물로부터 얻은 과실을 반환할 필요가 없다.

 

4. 환매기간

- 환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘으면 이 기간으로 단축된다(제591조 1항).

- 일단 환매기간을 정한 때에는 후에 이를 다시 연장할 수 없다(제591조 2항)

- 환매기간을 정하지 않은 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 되며(제591조 3항), 당사자가 후에 다시 정하지 못한다. 다시 정해도 무효이다.

 

5. 환매의 실행과 효과

- 매도인이 환매기간 내에 환매대금을 원매수인에게 제공하고 환매의 의사표시를 함으로써 두 번째 매매(환매)가 성립한다(제594조 1항)

- 완결권 행사를 정지조건으로 환매는 첫 번째 매매계약과 동시에 성립하고, 다만 그 효력은 환매권 행사에 의해 발생한다.

- 목적물이 부동산인 경우에는 이행으로서 등기를 하여야 하며, 이때의 등기는 말소등기가 아니고 이전등기이다.

- 매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는, 매도인은 제203조의 규정에 의하여 이를 상환하여야 한다(제594조 2항 본문). 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(제594조 제2항 단서).

- 공유지분에 대한 환매특약이 있은 후에(공유자 1인이 환매할 권리를 유보하고 그 지분을 매도한 후에) 그 환매 실행 전에 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에는, 매도인은 받은 또는 받을 부분 또는 대금(그 분할 부분이나 배당금)에 대하여 환매권을 행사할 수 있다(제595조 본문). 그러나 분할의 결과는 환매권자에게 통지하여야 하고, 매도인에게 통지하지 않은 매수인은 그 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못한다(제595조 단서).

 

6. 재매매의 예약

- 재매매의 예약은 어떤 물건 또는 권리를 타인에게 매각하면서(또는 매각한 후에) 소유권을 이전하면서 장래에 그 매매목적물을 다시 매수할 권리를 갖는다고 미리 약정하는 것을 말한다. 별도의 규정은 없으나 계약자유의 원칙상 유효하게 인정된다.

- 재매매의 예약은 일종의 매매예약이고 일방예약에 관한 규정(제564조)이 적용된다. 따라서 재매매의 예약은 일방예약으로 추정된다.

- 환매와의 차이

특약 시기: 환매는 매매계약과 동시에 이루어져야 하나, 재매매의 예약은 특약 시기에 아무런 제한이 없다.

환매대금: 환매의 경우 환매대금은 매매대금과 매수인이 부담한 매매비용에 한정되지만(특약에 의해 달리 정하는 것은 가능), 재매매의 예약에서는 원칙적으로 제한이 없다.

존속기간: 환매기간은 부동산의 경우 5년, 동산의 경우 3년이지만 재매매의 예약은 존속기간의 제한이 없다.

공시방법: 환매 목적물이 부동산인 경우 매매등기와 동시에 환매권의 유보를 등기하는 것이 인정된다. 재매매예약의 경우 가등기할 수 있을 뿐이지만, 가등기에 본등기를 하면 제3자에게 대항할 수 있으므로 큰 차이는 없다.